É necessário a deliberação de assemblear pela unanimidade dos condôminos proprietários da edificação.
Por fachada, define-se toda a área visível externamente que compõe o visual da edificação, ou seja, paredes externas, esquadrias, sacadas, portas, áreas comuns e outros elementos que tornam a edificação harmônica visualmente, por exemplo: decorar as paredes e esquadrias externas, usar vidros e toldos ou pintá-los em cores ou tonalidades diferentes das usadas no conjunto do edifício, entre outros. Segundo o dicionário Aurélio a palavra fachada, constitui-se de um substantivo feminino que significa: “FACHADA – qualquer das faces de um edifício, de um modo geral a da frente; frente.”
Fachada Lateral arquit.: A que se volta para a casa, edifício ou lote ao lado.
Fachada Posterior arquit.: A que se volta par ao quintal dos fundos.
Fachada Principal arquit.: A que se volta para o logradouro público.
O que diz a Lei:
A fachada como previsto no Código Civil, inciso III do art. 1336, o qual se refere a todas as faces da edificação. Então somente com a aprovação de todos os condôminos proprietários, a modificação poderá ser autorizada.
Pode-se também conferir alguns itens que são comuns nas Convenções e nos Regulamentos Internos dos condomínios:
• Plantas e vasos na sacada ou no peitoril da janela, que além de poluir o visual, apresenta risco a segurança;
• Varal com roupas penduradas na sacada/janelas;
• Aparelhos de ar condicionado.
ALTERAÇÃO DA FACHADA PRECISA DE AUTORIZAÇÃO?
O STJ definiu que nesses casos a modificação até poderia ocorrer, se houvesse autorização dos demais condôminos, conforme prevê o parágrafo 2º do artigo 10 da lei que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Para o ministro, o conceito de fachada “não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo, mas compreende todas as faces de um imóvel: frontal ou principal (voltada para rua), laterais e posterior”.
Acrescentou, ainda, que admitir que somente as alterações visíveis sofressem a incidência da norma poderia acarretar o errôneo raciocínio “de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase que invisíveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise”.
A Terceira Turma atendeu o recurso do condomínio e determinou a restauração das esquadrias para o padrão original. O condômino ainda terá de arcar com os honorários do advogado do condomínio, como foi fixado na sentença.
Alteração de fachada na Lei dos Condomínios
Já a Lei 4.591/64, que é conhecida como Lei dos Condomínios, proíbe “alterar a forma externa da fachada”. É ela que condiciona qualquer modificação dessa parte à aprovação total dos condôminos.
Em julgamento recente, o Superior Tribunal de Justiça manteve que essa legislação, em complemento com o Código Civil acima listado, traça critérios objetivos para como deve ser feita a alteração das fachadas. Ou seja, ela pode ser feita desde que seja autorizada por unanimidade por todos os condôminos e desde que não cause prejuízo no valor dos demais imóveis do condomínio.
Fontes: Jus Brasil e EQUILOC
